چرا مسکن از دسترس خارج شد؟ - مجله پزشکی

به گزارش جهانی اقتصاد، سازمان برنامه و بودجه کشور ضمن پرداختن به دلیل خروج مسکن از دسترس خانه اولی ها، چهار دیوار پیش روی خرید خانه به وسیله تقاضای مصرفی در کشور را معرفی کرد.

پیش نویس برنامه هفتم توسعه کشور که به وسیله سازمان برنامه و بودجه تدوین شده و در زمره مراحل مقدماتی تدوین برنامه اصلی است، حاوی یک فصل ویژه با عنوان مسکن است.

سازمان برنامه و بودجه در این پیش نویس از مسکن به عنوان یکی از 12 موضوع کلیدی کشور در کنار موضوعات برجسته و مهم دیگری مثل اصلاح نظام بانکی، بهبود فضای کسب و کار، اصلاح ساختار بودجه، حکمرانی یکپارچه منابع و مصارف آب و بحث انرژی یاد نموده است. اما بخش مهم این پیش نویس فارغ از بحث سیاست ها تصویری از وضع موجود بخش مسکن در کشور ارائه داده است.

هر چند این گزارش با عنوان مقدماتی و غیر قابل استناد منتشر شده و نسخه نهایی نیست، اما داده های آماری رسمی در آن به نحوی گرد آمده که به شناسایی چهار مانع بنیادی خانه دار شدن فاقدان مسکن انجامیده است. در واقع علاوه بر انعکاس تصویر وضع موجود، این گزارش به یک سوال مهم در بخش مسکن نیز پاسخ می دهد؛ اینکه چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟

سازمان برنامه و بودجه در این پیش نویس چالش بزرگ و اصلی بخش مسکن را عدم دسترسی تقاضای مصرفی و خانه اولی ها به مسکن معرفی نموده است. بر اساس این گزارش شرایط شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما از نگاه قوه عاقله برنامه ریزی برای دولت نامطلوب است.

در بخش مسکن دو شاخص کلیدی وجود دارد که توصیف کننده شرایط دسترسی به مسکن است. یک شاخص دسترسی به مسکن است که فرض مبنای آن پس انداز کل عایدی فرد برای خرید خانه بوده و با این فرض برآورد می نماید که هر فرد تا خانه دار شدن چند سال فاصله دارد. شاخص دوم مدت زمان انتظار خانه دار شدن است که بر اساس فرض متفاوت و البته واقع بینانه تری طول دوره زمانی خرید خانه را محاسبه می نماید. فرض این شاخص پس انداز یک سوم از کل عایدی با هدف خرید ملک است.

صرف نظر از اینکه در حال حاضر با توجه به شرایط خاص مالی حاکم بر کشور اندازه پس انداز خانوار ها به مراتب کمتر از یک سوم کل عایدی آن ها بوده و حتی در بعضی طبقات عایدیی به صفر میل می نماید، با این فرض اکنون شاخص دسترسی به مسکن در کشور برای واحد های 70 مترمربعی 36 سال و برای واحد های 90 مترمربعی 42 سال است. این شرایط در تهران بغرنج تر است، کما اینکه خرید خانه 90 مترمربعی برای تهرانی ها با فرض پس انداز یک سوم عایدی زمانی به درازای 54 سال می طلبد و برای خرید خانه 70 مترمربعی هم این زمان 45 سال است.

به این ترتیب پیش نویس برنامه هفتم توسعه گزارش جهانی اقتصاد با عنوان ماراتن مسکن در 31 استان را که 26 مرداد سال جاری منتشر نموده و در آن به فاصله نیم قرنی تهرانی ها تا کلید خانه پرداخته شده بود را نیز تایید کرد. مبنای این محاسبه عایدی سال 1400 خانوار های شهری بوده که در کشور حدود 113 میلیون و در تهران 160 میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

در این محاسبه بعلاوه میانگین قیمت مسکن در سال 1400 یعنی مترمربعی 12 میلیون تومان برای کشور و 31 میلیون تومان برای تهران پیش فرض بوده است. سازمان برنامه و بودجه بعلاوه تاکید نموده که شاخص دسترسی به مسکن برای دهک های پایین عایدیی با فاصله معناداری بیشتر است. این فاصله زمانی طولانی تا دسترسی به خانه در حالی است که میزان استاندارد آن در جهان با فرض پس انداز یک سوم عایدی 10 سال تعریف شده است. به این ترتیب در حال حاضر خروج مسکن از دسترس چالش اصلی بخش مسکن کشور شناسایی و از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

تایید رسمی انجماد ملکی

پیش نویس برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن به این موضوع نیز پرداخته است که چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟ عامل مخرب اول که در سال های اخیر مانع از خانه دار شدن متقاضیان مصرفی شده است، مساله کمبود عرضه ناشی از فریز آپارتمان ها به وسیله سرمایه گذاران ملکی است.

این گزارش از عدم عرضه مسکن احداث شده یا به عبارتی فریز واحد های مسکونی تکمیل شده به وسیله ملاکان به عنوان یکی از چهار دیوار مقابل خانه اولی ها یاد نموده که دسترسی آن ها به مسکن را سخت نموده است. در واقع این پیش نویس به منزله یک تایید رسمی از وقوع انجماد ملکی در بازار مسکن تهران و کشور است و به نقش مخرب آن در دسترسی به خانه اشاره نموده است.

در واقع سازمان برنامه و بودجه نیز در جریان تدوین پیش نویس برنامه هفتم با آنالیز شرایط سال های استثنایی بازار مسکن از نیمه دهه 90 به بعد، به این واقعیت پی برده که در گذشته حجمی از عرضه وجود داشته که ضمن تاثیر بر کنترل دامنه نوسان قیمت، دسترسی به خانه برای متقاضیان مسکن را نیز تسهیل می کرد؛ اما تبدیل شدن مسکن به تنها پناهگاه امن و بدون هزینه سرمایه گذاران در سال های اخیر موجب شکل گیری جریان انجماد ملکی در کشور شده و اثر آن به شکل کاهش عرضه بر روند های جاری در بازار مسکن محسوس است.

در این پیش نویس فریز زمین نیز به عنوان دیوار دوم مقابل خرید خانه اول معرفی شده است. اشاره این پیش نویس به عدم عرضه زمین به بازار ساخت وساز با توجه به انگیزه هایی که برای حفظ زمین به صورت خام در میان مالکان وجود دارد بوده و بر اساس آن یکی از عوامل دخیل در کاهش عرضه مسکن به بازار برای اجابت تقاضای مصرفی را همین موضوع معرفی نموده است. این شرایط موجب شکل گیری یک گسل پنج ساله میان فراوری و احتیاج مسکن در کشور شده است.

در حالی که احتیاج کشور به ساخت مسکن در فاصله سال های 96 تا 1400 معادل چهار میلیون و 500 هزار واحد برآورد شده بود، این گزارش نشان می دهد کل فراوری اجرا شده در این فاصله فقط 2میلیون و 468 هزار واحد بوده است.

به بیان دیگر در طول 5 سال مورد اشاره 55 درصد کم سازی در کل کشور نسبت به احتیاج اجرا شده است. هرچند این آمار جدیدی نیست، اما این بار سازمان برنامه و بودجه به عنوان نهاد برنامه ریزی برای قوه مجریه، در کنار ذکر این آمار تکراری واقعیت رکود فراوری و رکود خرید و به اصطلاح مصرف ملک و عوامل شکل گیری در آن را نیز آنالیز نموده است.

نقش مخرب تراکم فروشی در بازار مسکن

مساله یا به اصطلاح دیوار سوم مقابل خانه دار شدن تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن که این پیش نویس به آن پرداخته است، تراکم فروشی است.

در این گزارش به صراحت قید شده که تراکم فروشی و تغییر کاربری منبع اصلی عایدی شهرداری ها بوده و سازوکاری برای ایجاد عایدی سالم و پایدار فراهم نشده است. اما این موضوع چگونه می تواند به منزله مانع دسترسی به مسکن عمل کند؟ مطالعات کارشناسی متعددی در این زمینه وجود دارد که نشان می دهد اصل موضوع تراکم فروشی به عنوان یک عامل رشد قیمت زمین در شهر ها به منزله موتور تورم ملکی عمل می نماید و به ناتوانی در امر خرید خانه دامن می زند. در واقع مادامی که ارزش زمین و ساختمان های کلنگی واقع در شهر ها بر اساس اندازه تراکم اعطایی به آن ها قابلیت جهش دارد، زمینه برای متورم شدن مسکن نیز فراهم است؛ کمااینکه زمین به عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن، تقریبا 70 درصد از هزینه های ساخت یک واحد مسکونی را به خود اختصاص می دهد.

در نهایت چهارمین مانع دسترسی خانه اولی ها به مسکن که در پیش نویس برنامه هفتم مطرح شده، تورم هزینه های ساخت وساز است. این گزارش نشان می دهد شاخص قیمت مصالح ساختمانی و همین طور شاخص بهای خدمات ساختمانی یا به اصطلاح دستمزد نیروی کار در اواخر سال 1400 نسبت به سال پایه 1395 (مقطع زمانی قبل از جهش تاریخی مسکن) دو برابر شده است.

به این ترتیب دور از انتظار نبوده که افزایش چشمگیر هر دو جزء هزینه های ساختمانی اعم از مصالح و دستمزد نیروی انسانی علاوه بر تاثیر سوء بر تورم مسکن، به عنوان یک مانع پیش روی خرید خانه شناخته گردد. در واقع تورم هزینه های ساختمانی هم در رکود تقاضای مصرفی و هم در رکود فراوری مسکن نقش داشته و به عنوان یکی از چهار مانع مقابل خرید خانه اول از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.